百万图库118
2017-12-27 02:18
来源:未知
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  住房公积金贷款政策方面,明确在市区限购范围内,职工家庭购买首套普通自住住房,或拥有1套住房并已结清购房贷款的,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款,首付款比例从不低于20%调整为不低于30%;拥有1套住房但未结清相应商业性购房贷款,再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的,首付款比例从不低于50%调整为不低于60%;拥有2套及以上住房或未结清住房公积金贷款的,不得申请住房公积金贷款。

  值得一提的是,公告还对竞买人的资金实力提出了更高要求。其中3地块的竞买金均达到起始价的50%,而这也是“深八条”所提及金比例由不低于20%提高至不低于50%的。

  据深圳中原预计,一方面,由于新规下土地上的建筑产品大致判断为刚需非投资型住宅,对于整个深圳楼市结构有“明显的调整作用”;另一方面,由于地住宅销售价格限定,所以对于周边新房、二手房价格推动作用不会太大。

  接下来杭州的楼市调控政策是否还会继续加码?这也困扰着诸多购房者。周晨认为,楼市将稍作“休息”,再次加码的可能性基本不存在。

  多名市场人士在接受观点地产新采访时均表示,一个月前的“深八条”对竞配人才住房面积、提高金比例、严查土地购置资金来源、执行7090、加强销售价格管理等,相比之下最新土地的出让方式,“基本是落地新政的具体落实”。

  这被视为城市更新的阶段性进步之一。在过去,城市更新审批分散在市规土委、市住建局、市经信委、市水务局等7个职能部门,并涉及多项事权。而据最新消息,深圳已进一步落实全面扩大区级审批管理权限,分指挥部在现有130项开发建设审批事项基础上,新增权限57项。

  政策同时明确,要加强对首付资金来源和收入证明真实性等的审核,并严格审查土地竞买资金来源。中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议,进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策,上调商业性住房贷款首付比例。

  有银行人士向21世纪经济报道记者表示,在银监会三季度经济金融形势分析会议上,银监会就指出了银行债券投资的市场风险和流动性风险。

  限购政策方面,在9月19日已暂停市区限购范围内对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房基础上,对不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停出售新建商品住房和二手住房,且非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

  目前,市场人士对于最新地块出让规则的存在若干解读。首先,降低房地产市场杠杆已成为调控的重要手段。

  同时,监管层也已经关注到委托贷款这项表外业务对接两高一剩行业,特别是房地产行业所聚集的一定风险。

  据报道,数据显示,新政满月后,杭州房价依旧高位运行并呈上升趋势,10月杭州商品住宅成交均价为每平方米20208元,突破2万元大关,环比上涨幅度达到4.1%,同比上涨32.6%,环比涨幅超上海、南京、合肥、苏州、宁波等城市,领跑长三角。

  所谓债券加杠杆,一是通过分级的结构化债券产品配资,二是通过债券质押式回购,补充流动性再投资。两者并用,可以扩大杠杆倍数。比如去年较为普遍的做法,前端4:1配资,后端100%正回购,即劣后资金可撬动9倍资金。

  但最新出让的3宅地,条件之严格此前罕见。其中地块首次采用“双限双竞”办法挂牌出让,限的是销售房价和成交地价,竞的是成交地价和人才住房面积。以龙华宅地为例,地块最高溢价率在30.23%、楼面价2.38万元/平方米——这甚至低于两年前龙光拿下龙华地王的单价2.51万元/平方米。

  继杭州楼市双限后,不足两月,11月10日,杭州房地产市场调控再升级:实施进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查。

  今年下半年的全国楼市可谓是跌宕起伏,一波未平一波又起,杭州并未加入国庆限购限贷的大军,反而特立独行,在限购限贷大势足月后,再掀楼市风波。这轮政策到底是补足了之前的调控力度,还是全国楼市即将再掀新一轮限购潮的风向标?周晨认为是前者。“杭州此次调控升级完全在意料之中,与此前20多个城市接二连三的‘政策轰炸’相比,杭州已经属于调控中的‘政策洼地’。”

  以龙华宅地为例,地块最高溢价率在30.23%、楼面价2.38万元/平方米——这甚至低于两年前龙光拿下龙华地王的单价2.51万元/平方米。继出台新印花税政策后,一河之隔的深圳11月10日早间也突然为房地产市场“加辣”,显示宏观调控的持续深化阶段开始到来。

  “今年银行委外加杠杆投资债券呈爆发式发展,不管是表内自营还是表外理财资金,用质押回购,还有结构化的方式,有以短养长的期限错配问题。”上述银行人士表示,“这就意味着,一旦市场流动性趋紧,很容易发生资金踩踏,风险易传导至银行。”

  实际上,深圳房价过去两年呈现快速上涨的趋势,归根结底源于土地升值引发的项目升值。以龙华为例,作为深圳最受热捧的区域之一,目前土地楼面价最高已升至5.68万元/平方米,甚至已高于区内二手房价格。

  据电时隔一个多月,杭州楼市调控再度升级。10日起,杭州进一步实施住房限购和限贷措施,非本市户籍居民家庭全面限购,住房公积金贷款首付比例上调为不低于30%。对拥有2套及以上住房的居民家庭,暂停发放第3套及以上住房贷款。

  观点地产新了解,开发商土地融资主要有股权融资、债权融资、明股实债和股债融资等,在过去一段时间内,部分企业通过融资拿地获得了丰厚的利润,而代价只有融资利息的财务成本。

  据报道,受9月杭州对楼市进行限购和限贷政策收紧影响,10月杭州商品住宅成交量回落40%。在成交量骤减的情况下,杭州市为何还要全面收紧楼市调控政策呢?

  以挂牌的龙华地块为例,该地块未来入市预售均价5.67万元/平方米,最高售价5.98万元/平方米。相比之下,龙光于两年前竞得的龙华地王楼面价2.51万元/平方米,目前售价却超过7万;地块周边星河World整体均价7.5万元/平方米,其它二手房均价也在5.45万以上。

  实际上,深圳房地产市场过去一个月在调控的持续作用下开始取得立竿见影的效果,单月零供应便是。如今随着调控的深化,这个最年轻的一线城市开始进行结构性调整。市场人士指,新规下出让的土地大致判断建成刚需住宅,而非“投资型住宅”。

  其次,此次出让土地很大程度上通过加大90平方米以下刚需户型的供应,且由于地块“销售后且小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让”,这基本了投资客的投资、投机行为。数据显示,全市楼市投资购房比例最高曾达到30%。

  如果说“深八条”是深圳从供给侧与需求侧的角度制定的总领纲要,那11月10日龙华、大鹏等3地的出让规则,则是对这份纲要的进一步深化落实。

  公告显示,出让的地块中,龙华民治办事处地块占地2.36万平方米,建筑面积11.78万平方米,挂牌起始价21.5亿元;大鹏办事处大鹏中心区地块占地1.82万平方米,建筑面积5.83万平方米,挂牌起始价5.2亿元;坪山沙湖社区占地3.34万平方米,建筑面积16.60万平方米,起始价17.5亿元。

  前脚才出双限并暂停购房落户政策,为何后脚调控又升级?21世纪不动产杭州区域副总经理周晨认为,919限购和928限贷及暂停购房落户政策出台后,虽然杭州成交量大幅下降,但成交价并没有想象中的应声而降,此次调控升级也是继双限后的政策补充。据21世纪不动产杭州区域数据显示:杭州9月日均成交量约500套,10月日均成交量约320套,10月成交量环比9月下跌近40%。“价格方面,目前虽然没有明确数据,但从挂牌价上看,并没有明显下降,只是涨幅较之前相比有所收窄。”周晨表示。

  一位上海银行业高管透露,11月上海市规划和国土资源管理局已经对开发商竞拍土地的资金进行穿透式管理。开发商在支付土地款时,需要填写资金来源是否涉及关联方,资金流转径,并需提交自身及资金来源关联方的所有银行存款明细等,且申报的自有资金构成须经过会计事务所鉴定和证明。

  深圳中原指,使用自有资金主要出于规范土地资金市场,降低拿地过程中的金融杠杆,降低潜在金融风险。

  深圳市不动产估价协会副会长宋星慧对观点地产新表示,这种新方式基本算是“深八条”出台后首个重大动作,相关非常严格,体现了深圳明确要投资需求、稳定市场预期,以及防止房价过快、过高上涨的出发点。

  同时出让条件要求,上述地块应按配建人才住房面积,其中龙华地块不少于3.18万平方米,大鹏地块不少于1.10万平方米,坪山地块不少于3万平方米;90平方米以下普通住房供应量占比不低于商品住房项目总供应的70%,商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得装修等。

  今年以来,一行三会相继政策工具,试图缓释市场加杠杆的强烈冲动。比如,央行在8月份重启14天逆回购,拉长借出资金期限。市场解读为,央行希望借此向短期资金,比如隔夜质押回购施压,以平稳资金市场的波动。

  尽管如此,他指出,商仍可以通过规划设计、控制成本以及营销策划等方式,提高项目未来的品质,由此实现相对理想的价值。

  这也是深圳2016年第三次出让含居住用途的土地。在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳市场,挂地公告往往意味着一次扩储的良机。据不完全统计,前11个月已出让的两商住用地共计吸引超过30家房企,其中新城综合体地块溢价率甚至接近160%。

  商业性住房贷款方面,明确在市区限购范围内,对于居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例不低于30%。申请商业性个人住房贷款购买普通住房时,实际没有住房但有购房贷款记录,或拥有1套住房但没有购房贷款记录,或拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于40%。对于拥有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例调整为不低于60%。对拥有2套及以上住房的居民家庭,暂停发放第3套及以上住房贷款。

  在此情况下,城市更新已成为深圳房地产市场的主角,这种存量土地的入市某种意义上能环节土地市场的供需矛盾。深圳此前表示,“十三五”规划期内,将争取全市各类更新用地规模30平方公里。

  竞买人还须承诺,其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

  和土地招拍挂进行与不同,深圳目前在城市更新上逐步开始实行简政放权的调整,以期激发开发商的积极性。

  地块出让新规的作用还体现在,通过竞配人才住房面积进一步落实人才招募计划。这也是深圳保持产业发展竞争力的重大举措之一。根据规划,这座城市拟在“十三五”期间供应保障性住房和人才住房35万套,且这种新增安排建设指标为“刚性指标”。

  对比之下,11月10日深圳挂牌出让年内首批纯住宅用地,所设定的条件则基本是对“深八条”所提及供给政策的具体落实。

  但对于开发商而言,在城市更新审批流程缩短后,它们仍要面临拆迁谈判等问题。实际上,近年来房价快速上涨一定程度上提高了原业主的预期,导致项目谈判进度较为缓慢。在种种因素下,截至2016年上半年,深圳城市更新实施率约为26%。

  据了解,一个月前的10月4日,深圳市从“供给侧”和“需求侧”出台八项措施,包括加大住房供应力度,优化土地出让模式,加强资金监管,调整住房户型结构,完善住房限购政策,以及加强房地产项目销售价格管理等。

  自2014年12月,银监会下发《商业银行理财业务监督管理办法(意见征求稿)》后,今年新一轮意见征求已重启。

  据上述银行人士透露,银监会三季度经济金融形势分析会议上也提到,要尽快健全理财业务监管制度。尤其是央行研究将银行表外理财纳入MPA广义信贷统计,也在一定程度上推促着银行理财监管办法的最终推出。

  市场人士对观点地产新表示,此前深圳不少项目存在较大利润空间,若新规继续落实,这种情况将有所改变。

  如今,“双限”出让方式的探索已表明深圳稳定房价的决心,这进一步了开发商“高投入、高回报”的开发模式。且随着调控的持续及深化,如何调整策略将是摆在他们面前的一道难题。

  银行表内外投资业务聚集的风险,正受到监管越来越密切的关注。

  据观点地产新了解,3地块采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。竞买人报价达到最高地价限价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积;住房预售时,销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%。

  具体而言,地块的溢价率被控制在5%-30%左右。以龙华地块为例,最高地价28亿元,折合楼面价2.38万元/平方米,溢价率30.23%;地块商品房住房预售时均价不高于5.67万元/平方米,最高销售单价5.98万元/平方米。

  从长远看,深圳新增土地供应匮乏的问题依旧很严峻。2016年前十月全市新增商住用地为住宅市场带来有效供应65万平方米,仅相当于10月份新房成交面积的1.5倍左右。“十三五”计划通过新增安排建设商品房35万套,预计新增住房需求却达180万套。

  这盆楼市冷水泼的够及时,让杭州的楼市彻底“”。据21世纪不动产杭州区域数据显示:10月份,近3成的购买人群本市居民。经过本轮政策调控,非本市居民的购房门槛进一步提高。对本市居民家庭来说,首付全面提高一成,购房成本再次加大。加上今年杭州的成交量历史罕见,刚需、改善及投资等需求短时间内已经基本,这些需求的再生可能需要很长时间。

  宋星慧向观点地产新表示,深圳在快速城市化进程中,而房价暴涨导致很多人才的流失。“深圳要成为国际性滨海城市,就必须留住人才,所以也在发力解决他们的居住问题。”

  观点地产新了解,截至目前,深圳共计有16个重点开发建设区域,包括福田保税区、深圳湾超级总部、留仙洞总部等。这些区域实行“市区共建、以区为主”,各区未来将拥有主动开展综合发展规划以及基础设施,土地整备、城市更新等工作。

  此外,不少购房者也对楼市接下来一段的有些迷茫。有专家认为,此次新政会将已经降温的杭州楼市快速地向更加的常态回归。但体现积极成效的同时,也需防止市场的大起大落。在周晨看来,这波调整期会比较长,“预计11月成交量环比10月将下跌约15%-20%,房价或将明年一季度末或二季度初有所降温。”

  但就质押回购的杠杆,目前还鲜有明确约束。据21世纪经济报道记者了解,目前市场上不同机构对于债券质押回购所能撬动的杠杆大小差异非常之大。有私募机构的杠杆可以放到300,一般在200以内。根据策略的不同,更多包括银行在内的机构,质押回购的杠杆比例一般控制在140以内。

  自去年始,银行同业投资就呈上升之势,尤其是当前债券市场度较高,加之阶段性债券违约事件增多,其投资风险也在聚集之中。在这其中,杠杆是一个非常重要的因素。

  再如证监会出台的“新八条底线”,结构化产品的杠杆率,固收类不超过3倍,另外,权益类不超过1倍,其他类不超过2倍。

  而按照龙华等地块的出让要求,竞买人的土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。这也是近期相关监管部门重申的要求,意味着开发商须使用自有资金拿地。即便是大中企业如融创,2015年该公司净利润32亿元——仅龙华地块最高限价28亿元便能占据其近乎全年的利润。

  据深圳市土地房产交易中心公告,该市将于12月14日挂牌公开出让龙华、大鹏、坪山共3居住用地,总占地7.51万平方米,建筑面积34万平方米。

  “除了同业理财、信托和资管计划产品这类投资,委托贷款也累积了一些风险。”有股份行对公业务人士告诉21世纪经济报道记者,银行有相当一部分委托贷款是投向了房地产领域,随着新一轮楼市调控的落地,击鼓传花总要有人接棒。

  自10月4日出台“深八条”以来,深圳房地产市场温度迅速下降。据深圳中原统计,10月全市新房成交面积同比下降22.1%,且单月新房零批售,二手住宅成交面积则同比下降6.2%。规土委此前也表示,“深圳房价已有所回落”。

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